کلاهبرداری در تهراندشت

سعی کردیم با یک تیتر خبری که بیشتر توجه را به خود جلب می کند شروع کنیم تا به این مقاله بیایید و همه چیز را راجب کلاهبرداری در تهراندشت بگوییم ، هم انواع آن و هم راه های مقابله با آن ، خریدارانی که دنبال یک ثبت قرارداد جدید و خرید ویلا در تهراندشت هستند و همیشه قرارداد‌های شسته و رفته دارند شاید کمی نگران کلاهبرداری هستند ، ما در این مقاله به شما توضیح می دهیم که بیشتر چه شیوه‌هایی در تهراندشت رابج هستند تا بتوانید از آن جلوگیری کنید و یا حداقل دانسته خرید ملک خود را انجام دهید ، البته ناگفته نماند که بسیاری از این روش ها در تمام نقاط ممکن است بوجود بیاید و مختص تهراندشت نیست ، اما با توجه به تجربیات ما در تهراندشت ما به مهمترین آنها اشاره خواهیم کرد.

منطقه تهراندشت در شهرستان ساوجبلاغ استان البرز، طی دهه گذشته، فراتر از یک تغییر کاربری ساده اراضی، شاهد یک دگردیسی عمیق اجتماعی-اقتصادی بوده است. این منطقه که روزگاری به عنوان قطب کشاورزی و باغداری استان البرز و ریه‌های تنفسی دشت‌های جنوبی البرز شناخته می‌شد، اکنون به کانون تمرکز سرمایه‌های سرگردان طبقه متوسط و مرفه تهران و کرج تبدیل شده است ، این سرمایه گذاری شیرین که همواره رو به رشد بوده در کنار آب و هوای مطبوع و وجود باغات میوه فراوان که منطقه ای سرسبز را به وجود آورده است ، همچنین نزدیکی جغرافیایی به پایتخت، وجود سفره‌های آب زیرزمینی و آب‌وهوای معتدل، تهراندشت را به مقصدی جذاب برای “ویلانشینی” تبدیل کرده است و موجب جذب سرمایه گذار روی تهراندشت شده است. با این وجود ، تحلیل داده‌های بازار و پرونده‌های قضایی نشان می‌دهد که این جذابیت ظاهری، بدون مشکل و کم کاست نیز نبوده است . هجوم نقدینگی بدون پشتوانه حقوقی محکم، فقدان نظارت یکپارچه بر معاملات قولنامه‌ای در سنوات گذشته، و تعارض منافع میان توسعه‌دهندگان املاک و قوانین حفظ اراضی کشاورزی، مثلثی از ریسک را شکل داده‌اند که البته با بررسی دقیق می ‌توان از آن جلوگیری نمود.

ما در این پست از ویلا پارادایس به ریشه‌های ساختاری، خلاءهای قانونی، و دینامیک‌های روانی حاکم بر معاملات خواهیم پرداخت .و البته در این مقاله گریزی هم به قانون جدید یعنی “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” مصوب ۱۴۰۳، تمام زوایای پنهان این بازار مورد واکاوی قرار می دهیم تا سرمایه‌گذاران و ذینفعان بتوانند با چشمان باز در این میدان قدم بردارند.

انواع کلاهبرداری در تهراندشت؛ گونه‌شناسی و مکانیزم‌ها

کلاهبرداری در بازار املاک تهراندشت یک پدیده تصادفی نیست، بلکه محصول ساختاری ملکی ایران است که در آن شفافیت اطلاعاتی وجود ندارد و اسناد عادی (قولنامه‌ای) بر اسناد رسمی غلبه داشته‌اند. تحلیل‌گران بازار املاک بر این باورند که سودجویان با شناخت دقیق از روانشناسی خریداران – که اغلب به دنبال فرار از آلودگی و شلوغی شهر و کسب سود سرمایه‌ای سریع هستند – سناریوهای پیچیده‌ای را طراحی می‌کنند.

کلاهبرداری‌های مبتنی بر مالکیت و اسناد (جعل و فروش مال غیر)

خطرناک‌ترین لایه کلاهبرداری در تهراندشت و در همه جای ایران، هدف قرار دادن اصل مالکیت است. در این روش‌ها، خریدار نه یک ملک گران‌تر یا کم‌کیفیت‌تر، بلکه “هیچ” را خریداری می‌کند ، البته این روش کلاهبرداری در این منطقه با توجه به تجربیات بسیار نادر است و مختص در تهراندشت نیست و ممکن است در جای جای ایران اتفاق بیفتد ،

الف) فروش ملک با مالکین متعدد

یکی از شایع‌ترین جرایم در شهرک‌سازی‌های نوظهور تهراندشت، فروش همزمان یک قطعه زمین به چندین خریدار است. این پدیده به ویژه در پروژه‌هایی که هنوز سند مادر تفکیک نشده و معاملات بر پایه “مبایعه‌نامه عادی” انجام می‌شود، رواج دارد. کلاهبردار با سوءاستفاده از عدم اتصال سیستم‌های مشاورین املاک به یک سامانه مرکزی یکپارچه (پیش از اجرای کامل قانون کاتب)، برای یک پلاک ثبتی واحد، چندین مبایعه‌نامه با تاریخ‌های متفاوت تنظیم می‌کند. خریداران معمولاً زمانی متوجه این موضوع می‌شوند که برای دیوارکشی یا تحویل ملک مراجعه کرده و با اشخاص دیگری که مدعی مالکیت هستند، روبرو می‌شوند.  

ب) سناریوی مهریه و فرار سرمایه

در یک سناریوی پیچیده‌تر که ابعاد حقوقی سنگینی دارد، فروشنده ملک را به خریدار منتقل می‌کند و بلافاصله از کشور خارج می‌شود یا متواری می‌گردد. پیش از آنکه خریدار موفق به اخذ سند رسمی شود یا حتی در فرآیند الزام به تنظیم سند قرار گیرد، همسر فروشنده با به اجرا گذاشتن مهریه، ملک مذکور را توقیف می‌کند. از آنجا که تاریخ انتقال رسمی سند بعد از تاریخ مطالبه مهریه یا توقیف اموال است، خریدار وارد یک پروسه فرسایشی اثبات “معامله مقدم” می‌شود که اغلب به دلیل ماهیت عادی اسناد، با شکست یا هزینه‌های گزاف روبرو می‌شود ، این مورد چندسالی است که در شبکه های اجتماعی همچون اینستاگرام تبلیغ می شود و از واقعیت به دور است و بنده موردی با این مضمون تا به حال ندیده‌ام و حتی نشنیده‌ام که اتفاق بیفتد.

ج) کلاهبرداری در املاک موروثی و وکالتی

ریسک معاملات وکالتی در تهراندشت بسیار بالا ارزیابی می‌شود. کلاهبرداران با استفاده از وکالت‌نامه‌هایی که به دلیل فوت موکل باطل شده‌اند (انفساخ وکالت) یا وکالت‌نامه‌هایی که حدود اختیارات آن‌ها شامل فروش نیست، اقدام به معامله می‌کنند. همچنین در املاک موروثی، فروش کل ملک توسط یکی از وراث بدون اخذ رضایت‌نامه کتبی و رسمی از سایرین، خریدار را در وضعیت “خرید مال غیر” قرار می‌دهد. در این حالت، سایر وراث می‌توانند معامله را ابطال کرده و خریدار را خلع ید کنند.

راه حل : بسیاری از املاک تهراندشت دارای سند اصلاحات اراضی است که مالک آن اصلی زمین هکتاری ممکن است فوت کرده باشد ، توجه داشته باشید که در کنار سند وکالتی موجود حتما قولنامه فروش از کسی که سند وکالتی را واگذار کرده است در سلسله مراتب وجود داشته باشد.

د) کلاهبرداری از طریق تهاتر

یکی از مشکلات تهاتر که امروز به دلیل کاهش نقدینگی و تورم رایج شده است ، عدم همخوانی در قیمت ها است مثلا یک ویلا با قیمتی بالاتر از ارزش آن با یک واحد آپارتمان با قیمت معقول تهاتر می شود ، این روش معامله رایج ترین نوع کلاهبرداری است که اتفاقا نه منع قانونی دارد و نه مشکل اساسی ، اما می تواند منجر به ضرر یکی از طرفین شود.

 کلاهبرداری‌های مبتنی بر “فیزیک و امکانات” (واقعیت ساختگی)

در تهراندشت که ارزش افزوده ملک به شدت وابسته به آب و انشعابات است، بخش عظیمی از تقلب‌ها در این حوزه رخ می‌دهد ، یکی از روش های اصلی کلاهبرداری در تهراندشت نیز همین است ، مشکلات برق در تهراندشت بسیار دیده می شود.

راحل حل: هنگام معامله از نحوه دریافت انشعاب برق تحقیق کنید.

الف) ترفند باغ سبز با تانکر

زمین‌های فاقد سهمیه آب کشاورزی یا چاه شخصی، عملاً ارزش کمتری نسبت به باغات دارای سهمیه آب هستند ، دارند و حتی ممکن است کشت و کار در آن‌ها غیرممکن باشد. کلاهبرداران برای فروش این اراضی با قیمت زمین‌های دارای آب، استراتژی “آب‌نمایی” را اجرا می‌کنند. آن‌ها با کاشت درختان چندساله (که به صورت روت‌بال منتقل شده‌اند) و آبیاری سنگین شبانه با تانکر در هفته‌های منتهی به بازدید مشتری، فضایی سرسبز و شاداب ایجاد می‌کنند. خریدار با مشاهده وضعیت ظاهری باغ، وجود مشکل آب را منتفی می‌داند. اما پس از معامله و توقف آبیاری تانکری، باغ به سرعت خشک شده و خریدار متوجه می‌شود که برای زنده نگه داشتن سرمایه خود باید هزینه‌های گزافی بابت خرید آب با تانکر بپردازد ، این مورد بیشتر در مناطق جنوبی تهراندشت دیده می شود که آب زیر زمینی کمتری دارند.

ب) انشعابات عاریه‌ای و دزدی انرژی

داشتن برق و گاز قانونی در تهراندشت یک امتیاز بزرگ محسوب می‌شود. فروشندگان متقلب در ویلاهای فاقد کنتور، با کابل‌کشی غیرمجاز از تیرهای برق عمومی (معروف به برق امام) یا گرفتن انشعاب موقت و مخفیانه از همسایگان، در زمان بازدید خریدار، وجود برق را شبیه‌سازی می‌کنند. خریدار پس از سکونت با قطعی برق، جریمه‌های سنگین اداره برق و حتی تشکیل پرونده قضایی سرقت نیرو مواجه می‌شود. در مواردی نیز فروشنده ادعا می‌کند که امکانات از “ملک مجاور” تامین می‌شود که متعلق به خودش است، اما پس از فروش، مالک جدید ملک مجاور این دسترسی را قطع می‌کند.

راه حل : در هنگام معامله تضمین های دسترسی به منبع انرژی مانند گاز و برق را در قرارداد خود ذکر کنید تا بعدا دچار مشکل نشوید.

کلاهبرداری‌های پلتفرمی و قیمت‌گذاری (طعمه‌گذاری)

پلتفرم‌هایی مانند دیوار و شیپور با وجود تسهیل معاملات، به ابزار اصلی کلاهبرداران برای شکار قربانیان تبدیل شده‌اند ، با توجه به اینکه نظارتی روی این پلتفرم ها وجود ندارد و هرکسی به هزینه ای اندک می تواند در آن آگهی بگذارد می تواند زمینه ساز کلاهبرداری باشد ، برای حل این مشکل از مشاورین املاک‌هایی که نام و نشان مشخصی ندارند دوری کنید.

الف) آگهی‌های فیک و قیمت‌شکن

در این روش، آگهی‌هایی با تصاویر ویلاهای لوکس و قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر از عرف بازار (مثلاً نصف قیمت منطقه) منتشر می‌شود. هدف صرفاً جذب تماس خریدار و کشاندن او به منطقه است. پس از مراجعه خریدار، مشاور املاک یا فروشنده ادعا می‌کند که آن فایل خاص لحظاتی پیش فروخته شده است، اما فایل‌های “مشابه” (با قیمت واقعی و بالاتر یا کیفیت پایین‌تر) موجود است. این تکنیک روانی، خریدار را در موقعیت اضطرار و مقایسه قرار می‌دهد.  

ب) فروش اراضی دارای مشکلات حاد با قیمت کاسبی

اصطلاح “قیمت کاسبی” یا “زیر قیمت فوری” در تهراندشت با اینکه وجود دارد ، اما می تواند اغلب زنگ خطری برای وجود یک مشکل پنهان باشد پس در این موارد که قیمت پایین تر از مقدار واقع است ، با کنجکاوی بیشتری به ملک نگاه کنید ، البته همیشه این طور نیست که قیمت کاسبی کلاهبرداری باشد و ممکن است دچار فرصت سوزی شوید ، اما بهترین راح حل این است که با دید باز و بدبینی وارد معامله شوید تا زوایای پنهانی در صورت وجود برایتان آشکار شود.

یکی از راه حل ها این است که با مالک قبلی تماس بگیرید ، قطعا اگر ملک بدهی یا مشکلی داشته باشد مالک قبلی به شما خواهد گفت.

اراضی که در مسیر طرح‌های عمرانی (دکل برق فشار قوی، حریم لوله گاز)، حریم رودخانه‌ها، یا دارای دستور تخریب جهاد کشاورزی هستند، ممکن است با این برچسب فروخته شوند ، پس به نکات نیز دقت داشته باشید.

تقابل “ویلاسازی” و “جهاد کشاورزی”؛ تحلیل ریسک تخریب

بزرگترین ریسک سیستماتیک و غیرقابل‌انکار در تهراندشت، تضاد میان توسعه فیزیکی ویلاها و قوانین حفاظت از اراضی کشاورزی است. عدم درک عمیق از این قوانین، عامل اصلی زیان‌های میلیاردی خریداران است ، البته ضعف‌هایی در این مورد وجود دارد و همین ضعف ها موجب گسترش ویلاها در اراضی کشاورزی شده است.

مبانی حقوقی تخریب (قانون حفظ کاربری)

بر اساس “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها” (مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحات ۱۳۸۵)، هرگونه تغییر کاربری در اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها و طرح هادی روستاها، جرم محسوب می‌شود. در تهراندشت، تغییر کاربری شامل دیوارکشی، احداث بنا، استخر، محوطه‌سازی، و حتی دپوی مصالح است.  

تحلیل تبصره ۲ ماده ۱۰: قدرت اجرایی جهاد کشاورزی

بسیاری از خریداران تصور می‌کنند که تخریب ملک نیازمند طی پروسه طولانی دادگاه و صدور حکم قطعی است. اما طبق تبصره ۲ ماده ۱۰ این قانون، مأموران جهاد کشاورزی اختیار دارند با حضور نماینده دادستان، رأساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، نسبت به “قلع و قمع” بناهای در حال ساخت اقدام کنند. این قانون به جهاد کشاورزی قدرت عملیاتی بالایی داده است که در تهراندشت به وفور مورد استفاده قرار می‌گیرد.  

کلاهبرداری “تضمین عدم تخریب”

یکی از راه های پیشگیری از تخریب یا دریافت تضمین برای جلوگیری از تخریب در معامله است ، از فروشنده بخواهید که در قولنامه تضمین عدم تخریب بدهد ، یکی فریب‌های رایج ، اطمینان دادن به خریدار مبنی بر “تضمین عدم تخریب” یا “هماهنگی با جهاد” است ، توجه کنید که گفتن این حرف فقط کافی نیست و باید ثبت شود.  

معمای طرح هادی و تمایز حیاتی بافت و خارج بافت

در بازار املاک تهراندشت، مرز میان یک سرمایه‌گذاری امن و یک سرمایه‌گذاری سوخته، خط فرضی “طرح هادی” است.

آناتومی طرح هادی روستایی

طرح هادی، سندی لازم‌الاجراست که توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و کاربری اراضی روستا (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی) و محدوده فیزیکی توسعه روستا را برای یک دوره ۱۰ ساله تعیین می‌کند.

• داخل بافت: اراضی که در نقشه طرح هادی در محدوده ساخت‌وساز قرار دارند. این اراضی قابلیت دریافت پروانه ساخت، انشعابات قانونی (کنتور) و سند تک‌برگ شش‌دانگ را دارند.

• خارج بافت: اراضی که خارج از خط محدوده هستند و کاربری آن‌ها کشاورزی یا باغی است. ساخت ویلا در این اراضی مطلقاً ممنوع است و مشمول قانون تخریب می‌شود.  

کلاهبرداری با واژگان الحاق به بافت

کلاهبرداران برای فروش زمین‌های کشاورزی (که قیمت پایین‌تری دارند) به قیمت زمین‌های مسکونی، از اصطلاحات گمراه‌کننده استفاده می‌کنند:

الحاقی به بافت: ادعا می‌کنند که زمین چسبیده به بافت است و در بازنگری سال آینده صددرصد وارد بافت می‌شود. این یک وعده پوچ است، زیرا الحاق زمین به بافت نیازمند تصویب کمیته‌های فنی استان است و هیچ تضمینی برای آن وجود ندارد.  
در نوبت بافت: ادعایی مشابه که هیچ مبنای حقوقی ندارد.

روش صحیح استعلام طرح هادی

سرمایه‌گذاران نباید به نقشه‌هایی که مشاور املاک نشان می‌دهد اعتماد کنند. روش اصولی، دریافت “مختصات UTM” ملک و مراجعه حضوری به دهیاری روستا یا بنیاد مسکن شهرستان ساوجبلاغ برای استعلام کتبی است. همچنین سامانه‌های آنلاین بنیاد مسکن و پنجره واحد مدیریت زمین نیز در برخی موارد امکان استعلام را فراهم می‌کنند.  

هیدروپلیتیک تهراندشت؛ بحران آب و اسناد چاه

بدون آب، ویلا در تهراندشت تنها سازه‌ای بتنی در بیابان است. وضعیت حقوقی منابع آب در این منطقه بسیار پیچیده و بحرانی است.

طبقه‌بندی چاه‌های آب و مجوزها

• چاه‌های پروانه‌دار (مجاز): دارای سند رسمی بهره‌برداری از اداره منابع آب هستند. این امن‌ترین نوع منبع آب است.

• چاه‌های فرم ۱ (شناسایی شده): چاه‌هایی که قبل از سال ۱۳۸۵ حفر شده‌اند و در لیست سیاه وزارت نیرو نیستند، اما هنوز پروانه نهایی نگرفته‌اند. این چاه‌ها وضعیت بینابینی دارند.

• چاه‌های فرم ۵ (غیرمجاز): چاه‌هایی که بعد از سال ۱۳۸۵ حفر شده و حکم انسداد دارند. خرید ویلا با چنین چاهی، ریسک ۱۰۰ درصدی خشک شدن سرمایه را دارد.  

کلاهبرداری “دقایق آب”

در معاملات تهراندشت، فروش آب معمولاً به صورت “دقیقه در گردش” (مثلاً ۱۰ دقیقه در هفته از چاه مادر) انجام می‌شود.

ریسک: در بسیاری موارد، این سهم آب تنها یک توافق شفاهی بین فروشنده و مالک چاه است. پس از فروش ملک، مالک چاه ممکن است توافق را زیر پا بگذارد یا چاه به دلیل برداشت غیرمجاز پلمپ شود.

راهکار: خریدار باید پروانه چاه مادر را رؤیت کرده و انتقال سهم آب را به صورت محضری یا در ظهرنویسی پروانه (اگر ممکن باشد) و قراردادهای رسمی با حق ارتفاق ثبت نماید.  

انقلاب ۱۴۰۳؛ قانون الزام به ثبت رسمی و پایان عصر قولنامه

سال ۱۴۰۳ نقطه عطفی در تاریخ حقوقی املاک ایران است. اجرای “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” تغییرات بنیادینی را در نحوه معاملات تهراندشت ایجاد کرده است.

بی اعتباری اسناد عادی (قولنامه) برای اسناد حدنگار جدید

بر اساس این قانون، تمامی اسناد ملکی که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر می‌شوند (اسناد سبز رنگ)، مطلقاً باید از طریق دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال شوند. تنظیم مبایعه‌نامه عادی (دستی یا در بنگاه) برای این املاک، فاقد اعتبار قانونی در دادگاه‌ها و ادارات است. این یعنی اگر ملکی با سند جدید را با قولنامه بخرید، قانوناً مالک آن نیستید.  

سامانه کاتب و نقش جدید مشاورین املاک

در پارادایم جدید، مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد نهایی را ندارند. وظیفه آن‌ها صرفاً بازاریابی، مذاکره و ثبت پیش‌نویس قرارداد در “سامانه کاتب” است. پس از ثبت پیش‌نویس، قرارداد به کارتابل دفترخانه ارسال شده و طرفین برای امضا و ثبت نهایی به محضر می‌روند. هرگونه تخلف از این رویه و تنظیم سند عادی برای املاک مشمول، جرم بوده و منجر به ابطال پروانه کسب مشاور املاک می‌شود.  

سقوط اعتبار “مهر شورا”

در فرهنگ معاملاتی سنتی تهراندشت، “قولنامه با مهر شورا” به عنوان سندی معتبر تلقی می‌شد. اما در قانون جدید و رویه قضایی فعلی، مهر شورای اسلامی روستا هیچ بار حقوقی مالکیتی ایجاد نمی‌کند. شورا تنها گواهی می‌کند که معامله‌ای در روستا رخ داده است، اما صحت مالکیت فروشنده یا کاربری ملک را تضمین نمی‌کند. اتکا به مهر شورا برای خرید زمین‌های فاقد سند، یکی از بزرگترین اشتباهات رایج خریداران است.  

استراتژی جامع مدیریت ریسک و چک‌لیست خرید امن

با توجه به تحلیل‌های فوق، یک استراتژی دفاعی چندلایه برای خریداران در تهراندشت پیشنهاد می‌شود.

ماتریس استعلامات ضروری

پیش از پرداخت حتی یک ریال، خریدار باید استعلامات زیر را شخصاً یا توسط وکیل انجام دهد:

 

تاکتیک‌های بازدید و مذاکره

بازدیدهای سرزده: ملک را در ساعات مختلف (صبح زود برای فشار آب، شب برای وضعیت روشنایی و امنیت) و روزهای مختلف هفته بازدید کنید.

تحقیق محلی: با همسایگان و باغبان‌های محلی صحبت کنید. آن‌ها مخزن اسرار ملک هستند و می‌توانند اطلاعاتی در مورد اختلافات مالکیتی، خشک شدن چاه، یا مشکلات امنیتی ارائه دهند.  

تله‌گذاری در قرارداد: در صورت تنظیم قرارداد (برای املاک قدیمی که هنوز الزام ثبت آنی ندارند)، شروط فسخ سنگینی (خیار تدلیس، خیار غبن فاحش) بگنجانید. ذکر کنید که “فروشنده تضمین می‌کند ملک فاقد هرگونه دستور تخریب یا معارض است و در صورت کشف فساد، علاوه بر رد ثمن، باید خسارت روزانه پرداخت کند”.  

استفاده از ابزارهای قانونی جدید

ثبت در سامانه املاک و مستغلات: حتی برای قولنامه‌های عادی، حتماً کد رهگیری دریافت کنید تا معامله در سیستم سراسری ثبت شود و امکان فروش همزمان به غیر (Double Spending) مسدود شود.  

تبدیل اسناد قولنامه‌ای: اگر ملکی قولنامه‌ای می‌خرید، بلافاصله طبق ماده ۱۰ قانون جدید، مدارک را در سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول بارگذاری کنید تا در صف صدور سند قرار گیرید.